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房地产抵押贷款投资信托_Real Estate Mortgage Investment Conduit

什么是房地产抵押贷款投资信托（REMIC）？​

“房地产抵押贷款投资信托”（REMIC）指的是一种特殊目的工具（SPV）或债务工具，它将抵押贷款集中起来并发行以抵押贷款为支持的证券（MBS）。

主要要点​

  • 房地产抵押贷款投资信托（REMIC）是一种特殊目的工具，用于集中抵押贷款并发行以抵押贷款为支持的证券。
  • REMIC是通过1986年税制改革法案的实施首次被授权的。
  • 房地产抵押贷款投资信托可以组织为合伙企业、信托、公司或协会，并享有联邦免税资格。

理解房地产抵押贷款投资信托（REMIC）​

REMIC是一种复杂的投资工具，为发行者和投资者创造收益。抵押贷款池通常被拆分为不同的风险和到期等级，并重新打包后以个别证券的形式向投资者推广。REMIC可以采取多种形式，通常被视为通道实体，因此免于直接征税。

房地产抵押贷款投资信托（REMIC）最初是通过1986年税制改革法案被授权的。它们将商业和住宅抵押贷款以信托的形式持有，并将这些证券化抵押贷款的权益发行给投资者。REMIC被认为是投资者在面对风险时的安全选择。

REMIC将个别抵押贷款根据风险和到期日进行组合，就像抵押贷款债务工具（CMO）一样。它们被分拆成债券或其他证券，然后出售给投资者。这些证券在次级抵押贷款市场交易。

一些行业内最著名的房地产抵押贷款投资信托发行者包括房利美和房地美。这些公司得到了联邦政府的支持。虽然它们实际上并不发行抵押贷款，但它们确实为其他贷款人在次级市场发行的住房贷款提供担保。其他REMIC发行者包括抵押贷款贷款人、保险公司以及储蓄机构。

注意： 房利美和房地美是一些较为突出的REMIC发行者。

REMIC可以组织为合伙企业、信托、公司或协会，并享有联邦免税资格。然而，拥有这些证券的投资者仍需承担个人所得税的义务。税法限制了REMIC对其抵押贷款进行修改。如果其池中的贷款被更换为另一笔贷款，则该实体可能失去其免税资格。这是因为联邦法规要求特定贷款池中的贷款保持不变。换句话说，这些贷款不得进行重大修改或与新条款的其他贷款进行交换。

REMIC的变更​

为保护REMIC的结构和免税资格，提出或实施了一些变更。

国会于2009年提出房地产抵押贷款投资信托改进法案，以放宽REMIC证券化的商业房地产贷款的限制。拥有商业贷款的困扰物业的业主无法对其资产进行更改，因为他们的计划会改变担保贷款的抵押物的价值。

该提案将允许拥有REMIC证券化商业贷款的物业所有者进行改进和增强，从而使其物业对市场更具吸引力。立法包括一项声明，即在这些条款下的物业改动将不被视为国税局（IRS）所规定的禁止交易。

REMIC的权益将持续被视为常规利息，而通过物业改动产生的收益将与经过合格抵押贷款的收益相同地处理。

该法案已被提交给银行、住房和城市事务委员会，但尚未进一步推进。

联邦政府为受到COVID-19大流行影响的商业和住宅贷款人提供了一些救助。无法按时付款的房主获得了延期付款的权利，首先是在2020年由前总统特朗普签署的《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES法案）下，然后在拜登政府延长该条款时再次给予支持。

由于这些救助最终将改变这些贷款的结构，因此也会影响REMIC的结构。国税局已确保，这些投资及其发行者在借款人利用这些紧急措施时将不会面临任何税务影响。

房地产抵押贷款投资信托（REMIC）与抵押贷款证券化债务（CMO）​

业内普遍认为REMIC是证券化的一种形式，它将一系列抵押贷款打包并作为投资产品出售给投资者。但两者之间存在一些区别。

CMO在REMIC内存在，尽管从税法和法律角度上讲，CMO是独立的法律实体。另一方面，REMIC则免于联邦税，但这仅限于投资者在企业层面收集的基础抵押贷款的收入。任何产生并支付给投资者的收入都将纳税，在申报REMIC时使用1066表格。

房地产抵押贷款投资信托（REMIC）与房地产投资信托（REIT）​

REMIC和房地产投资信托（REIT）虽然都以某种形式投资于房地产，但REMIC集中抵押贷款并将其作为投资出售给投资者，REIT则完全不同。

REIT是持有并经营创造收入物业（如办公和零售空间、公寓以及混合用途物业）的公司。投资者可以购买在交易所交易的REIT股票，就像普通股票一样。公司出租其物业，所获得的收入则以股息的形式支付给投资者。

不过，像REMIC一样，REIT也不需纳税。但是，投资者必须在每年的税务申报中报告来自这些投资的任何收益，这意味着他们按照自己的税率纳税。